绮惠说法 | 业主能否要求享有小区会所收益？法院这样认定！

近日，有朋友向笔者咨询，说自己买了一个开发商开发建设的商品房，该项目除正常的车库及绿化规划外，在小区入户门进门位置修建了一个会所。购房时开发商对购房者声称的是该会所将作为小区业主活动场所，里面还会修建一个儿童乐园基地。然而，小区业主入住之后发现，该会所并未像开发商售房时所宣传那样，而是作为了茶楼及棋牌场所，不仅小区业主可以付费使用，小区外人员也可在此消费。现该小区业主准备起诉开发商，要求开发商严格按照售房前的宣传使用、利用该会所，并且将该会所的收益归全体业主共有。

关于类似问题，我们需要具体分析。

一种情况是，如果该小区会所为开发商所有，该会所的建设成本也未分摊到出售给业主的商品房中，则该会所的所有权上应为开发商所有。但是，在此种情况下，开发商若在售房前对该会所的用途有具体宣传，该宣传也是购房者购房的因素之一，后期开发商则应按照前期宣传履行，不能私自变更用途。尤其是涉及到该会所还对非小区业主开放，则更需取得小区业主的同意。否则，开发商将承担违约或者侵权责任。

另一种情况是，如果开发商无法拿出充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房之中，则该会所的所有权应当属于小区全体业主。开发商如果需要使用该会所，需要取得业主同意。在没有明确取得业主同意的情况下，私自占有、使用该会所的，应认定为开发商构成侵权。业主参照自该会所应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，一般会得到司法机关的支持。其中，开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，举证责任一般也由开发商承担。

基本案情：

海德名园小区的开发商为被告恒兴公司，在该项目二期内建有一会所，会所的建设工程规划许可证载明建设规模为两层1215平方米。该证的“附图及附件名称”内另载有：其中物业管理用房建筑面积700平方米，核发红卡等内容。根据规划部门的解释，“核发红卡”的房产不得销售，因此该会所至今也没有房产证。2008年，恒兴公司与被告紫竹物业公司签订物业移交验收接管协议，并在第三条载明物业管理区域内配置的会所、物业服务用房等情况如下：1．会所，位于海德名园二期第26幢，面积1123平方米，使用情况为部分开放；2．物业管理服务用房，位于会所二楼475平方米。海德名园二期第26幢会所除物业公司使用的476平方米物业用房外，其余面积647.62平方米由恒兴公司使用或控制。

原告海德名园业委会诉称：2007年12月被告恒兴公司发包建设海德名园小区，其中包括坐落在其中面积为1123．62平方米的会所。2009年恒兴公司将前期小区物业移交给被告紫竹物业公司管理，在所移交的物业材料中明确了26号会所除“位于会所二层、面积476平方米”作为物业用房，但产权归全体业主所有。该会所自修建至今，一直为恒兴公司所占有使用，且使用至今扣除物业用房外未向业主缴纳分文租赁费用，紫竹物业公司对于租金的损失应承担连带责任。故请求判令恒兴公司与紫竹物业公司支付租赁费用80万元，后原告增加诉讼请求，要求确认海德名园二期26幢会所中除物业用房外房屋所有权为海德名园全体业主所有。

经过一审、二审，法院最终判决海德名园二期第26幢会所除物业用房外的房屋属海德名园小区全体业主所有，且由恒兴置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告海德名园业主委员会损失803150元。

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