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前海@创——城市更新模式下，看写字楼如何开启“焕新之路”
房地产行业进入存量房市场，城市更新是城市未来以及行业发展的重心，更是行业的下一个风口。在政策层面，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市场，并出台相关 ...
| 房地产行业进入存量房市场，城市更新是城市未来以及行业发展的重心，更是行业的下一个风口。在政策层面，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市场，并出台相关政策为各地方政府调整土地供应提供依据；城市层面，由于城市化较早，不少城市出现规划、基础设施、商业用地（乙级写字楼、商业裙楼、工业厂房）等落后现象，城市更新战略成为处置土地历史遗留问题、提升低效用地潜力、促进社会经济可持续发展的关键途径。
放眼存量房时代下的深圳，以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式日益受到政府、运营商、服务商等多方的共同重视。如何焕发日渐稀缺的核心区写字楼市场，如何帮助不动产业权人盘活存量物业，成为了区域运营商（商业不动产管理公司）的重要考验。 存量物业的“焕新之路” 为什么需要改造？ 一线城市市区新供应土地越来越少，商业可用地几近饱和，一线城市核心区写字楼“基本将以存量改造为主”，换言之，增量将主要来自“存量”。从社会价值而言，这些占据一线城市核心地段的存量物业，因楼宇老旧，与当代城市发展和功能产生了严重不匹配的情况；从经济价值而言，这些存量物业较比周边物业租金常年偏低，价值无法体现，亟需改造提升。这些被闲置、陈旧的老建筑，通过改造、升级加之以精细的运营方法，正在迎来新生，这也为商业不动产业权人带来了新的商机。有关分析人士认指出，商业项目可通过“商改写”获得更高的租金及资产溢价，其中租金收益增加可达20%~30%。 由谁改造？ 在外行人看来，存量楼宇改造只是硬件升级，若真如此，业主完全可以自己进行升级。事实上，操盘存量楼宇涉及到定位、定价、改造、出租、资金回收、如何帮助业权人实现稳健的现金流等各种环节，运营管理的链条更加复杂，因此，这过程中需要的是细分化的专业能力。这是现在市场上商业不动产业权人、亦或者是私人“二房东”所欠缺也不具备的能力。 围绕城市存量资产，通过改造来提升品质、价值和服务，提升价值收益，这与传统的开发商拿地盖楼的模式完全不同，其核心是资产管理能力，这也是城市更新发展进程中，不可或缺的重要角色——商业不动产管理公司。 如何改造？ 城市更新的发展，已从过去“拆除重建”的发展模式更新迭代至“综合整治”。而商业的存量资产改造，主要是指对于已有的商业、办公、厂房等项目进行改造，赋予其新的功能，提升项目的整体价值，从而获得更好的收益。 那么在确定物业改造的必要性之后，先要对改造物业进行一个全面的评估。存量物业普遍存在外立面过于老旧的情况，楼宇定位、功能与周边区域的整体品质不匹配，造成大楼运转低效。除了外立面的问题，这些大楼在运行10年以上之后，内部的设施在使用多年后，均会出现不同程度的老化。因此，要从外观、功能、运营、周边区域评估等各方面对物业进行评测，并根据楼宇情况对症下药，提出改造的方案。 翻新改造被“低估”的存量物业，实现资产价值最大化 以前海爱创为例，爱创旗下房源——南油陆号@创中心，前身是一座作为办公用途，未经过盘活，且设施设备老化、租金一直上不去的工业厂房。爱创接手后，应用专业的资产管理能力，通过盘活、改造，挖掘提升其价值，已经将这座价值被“低估”的工业厂房“改头换面”。爱创是怎么做到的呢？ 项目概况 项目位于南山大道南油第四工业区4栋3楼，3分钟可到达南山地铁站，多条公交线路环绕，深圳新的总部经济集聚区，周边涵盖交通网络重要站点之一的亿利达大厦，商务配套一应俱全。处于南山区繁华的商业地段。
项目参数
经过爱创对项目区域的发展前景研判、周期企业分析、区域租金范围研究，将项目定位为适合教育培训、科技创新类等的中小企业入驻。为入驻企业提供全新的、高水平的办公空间与高水准的运营服务。 空间改造 进行项目定位以后，第一步就是提升楼宇的硬件环境，以保证物业内部设施、设备能够良好的运转。并保证空间能够被灵活的划分，为入驻企业打造一个高舒适性、健康环保的弹性空间，也增加了客户的可选性和自由度，使得产品丰富度大量提升。 服务的升级 建立完整的运营服务体系与及时响应机制，为入驻企业提供高标准化的企业服务，使得各个入驻企业的需求都能得到满足。 前海爱创——一线城市商办领域有机更新运营商 面对这些因其软硬件设施与现代需求脱节而造成出租率低的存量物业，前海爱创（http://www.geeoffice.com/ ）采取重新装修、改建，业态重组的方式，使得硬件条件得以调整更新。加上成熟度高的运营服务体系，采取平台化整体有机生态服务，使得入驻企业在需要实际体验感受的软件条件上也得到了提升，最终提高了物业品质，焕发出新的商业价值。
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